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購公寓放租投資再次回暖

2014-8-23 08:56| 发布者: 黄进| 查看: 4| 评论: 0

【泰國世界日報訊】公寓樓市客戶因交付遲緩、戶型不合意等原因而放棄認購權現象開始減少。鄔隆他尼府公寓開發商稱,已付訂金客戶如改變主意不認購選好的公寓單元,開發商也願意按原價回購,再放盤銷售,反而可賣出更好的價格。商銀房貸業務主管反映,泰國人購下公寓單元放租給外國人的現象有所回暖,建議此部分投資者要注意管理風險。
泰國聯昌銀行(CIMBK)主管個人消費貸款業務的總裁助理沃拉阿濃表示,市場購買公寓以用於放租投資再次回暖,尤其是軌道運輸沿途和外國人喜愛聚居地段的公寓,例如拉拋路開始有更多日本人願意前往居住,而購買公寓以放租給外國人租住的客戶群體主要是中等收入群體,手上有積蓄和用現金購買公寓單元用於放租,或者已經入手多套公寓單元。但是這類客戶貸款購買公寓的比例較少,因如果財務管理不善,容易出現風險,比如沒有租戶和會有公寓樓宇的管理費用負擔等。
沃拉阿濃表示,如果能有效地管理,投資回報率平均可達5.5-7%。例如客戶以400-500萬銖購入公寓單元,讓外國人租住,每月收租2-3萬銖,每年收入合計有30萬銖,最高回報率可達8%。當然,投資公寓單元回報率的多少取決於樓盤的地段和方位。不過,如果入手多套公寓單元以用於放租,也存在泡沫風險,雖然樓市還沒有泡沫的跡象,畢竟現時樓市的發展在泰國央行以及金融機構的相關監督管理之中。
至於認購公寓單元放棄認購的現象現在已經少見,而今年1-4月期間放棄認購單的比例約為10-15%,放棄認購的兩個主要原因是金融機構嚴格控制房貸發放,不批准收入波動較大、已經有較大債務負擔客戶的房貸申請,以杜絕風險;二是樓盤竣工慢,不按時交付單元,來自承包商和建築工人短缺導致。自軍方於今年5月接管國家政權時,放棄認購權的現象較多,有客戶改變購買主意、房貸被銀行拒絕。但已經供樓的客戶則少見有棄供情況,雖然也存在一些棄供現象,但進入第2季度後,棄供現象基本消失,可能是客戶對國家經濟的信心有所恢復。
開泰銀行副總裁察猜表示,樓市客戶的貸款需求出現新的情況,如購買物業是為了讓外國人租住,因外國人無法持有房產或持有房產受外籍人投資比例不超過49%規定限制,這使得泰國人出現這種需要而入市的人數增加,可以劃分為個別需求的利基市場(Niche Market)群體和投資年回報率約為5-8%的較好水平。對新上市樓盤的開發商,也建議多採取這種投資策略,算是一個值得關注的新市場群體,並有較好的增長前景。而這個客戶群體適宜的樓盤地點為市區中心地帶樓盤,例如曼谷素坤逸路,不少日本人聚居此地,公寓月租金平均3.5-5萬銖,投資回報率約為3-5%;另外是叻差拉-拉瑪九路一帶是中國人和韓國人聚居地帶,公寓平均月租金水平為1.5-1.8萬銖,投資回報率約為5-8%。
AP房地產公司主管市場策略事務的副董事長威塔甘指出,目前公司正在不是旅遊地區的府治開發兩個樓盤專案,分別是彭世洛府樓盤,單元售價從139萬銖起,每平方米均價為5萬銖;鄔隆他尼樓盤,單元售價150-200萬銖。兩個樓盤的發售率約為60%,而超過80%的認購客戶均為本地居民。公司位於鄔隆他尼府的樓盤預計從2015年3-4月間可以辦理產權過戶,而放棄預訂金的比例不足1%。該盤只有8層高,建築進度較快,可較吸引客戶入市,本地居民更加接受完工的公寓樓盤,畢竟本地居民還有低層房屋類型房產進行置業的選擇,對於入住高層樓房,是當地人生活方式的一個變化,也與東盟經濟共同體(AEC)即將成形的形勢相適應。
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