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購買力仍弱 低價房市場需求更大

2022-6-24 22:47| 发布者: 韦少| 查看: 2711| 评论: 0

購買力仍弱 低價房市場需求更大


【編譯李福徠/曼谷報導】泰國房地產仍面臨經濟尚未恢復、購買力弱、持續高商業成本等各種負面因素,因此房地產企業仍需謹慎,在費用開支方面須採取最有效的管理辦法,加快銷售策略和擴大投資方式。

住宅銀行監察長兼房地產信息中心代主任威猜表示,2022年首3個月待售的新房達到3萬98套,價值1359億3900萬銖,數量和待售價值均高於2021年下半年開售的新房3萬2138套,價值1537億2900萬銖。主要是價格低於150萬銖的新公寓銷售量達到1萬9055套,價值661億7900萬銖,以及低層項目1萬1043套,價值697億6000萬銖。

曼谷及周邊地區暢銷的公寓,價格在200-300萬銖占25%,價格在300-500萬銖的也占25%,而價格在150萬銖以下的公寓占到20%,說明公寓要好賣,需要在消費者能接受的價格範圍內。從曼谷帕卡農、挽納、萱鑾地區來看,價格不超過150萬銖的比率占到總面積的75%,且主要來自新開發公寓的銷售。

考慮到所有類型的住房吸收率為每月5%,公寓為每個月7.7%,低層項目為每個月3.1%,而獨棟住家依然是低層項目中吸收率最高的,為3.5%。

按照100-150萬銖的價格分開的吸納率為13.6%,反映出低價房仍有較大的市場需求,包括為了生活購買靠近工作地點,以及投資用於出租的需求,尤其是公寓房。

公寓吸收率最高的區域是帕卡農、挽納、萱鑾、巴威區,在售的單位有5836個,吸收率為14%,最高售價在100-150萬銖的範圍。而新售最多的房屋項目是挽艾、挽波通、挽貴和賽諾區,有1444個單位,吸收率為3.1%。

威猜表示,觀察發現房地產企業開發價格在200-300萬銖的項目,包括BOI公寓類的價格不超過150萬銖,以吸引消費力較低的購買者,這也使得BIO公寓的吸納率高達15.7%,開售後不到幾個月就可以賣完。

Regent Green Power公司首席執行官匿納表示,未來的趨勢是人們不會買房,而是會採用租的方式,就如同汽車市場,人們不買車而是乘坐Grab車輛,因為不需要支付維修費、保險費、洗車費,如果要買車就買豐田車。同樣,如果要買划算的公寓,就選擇價值120萬銖的Regent公寓,且可以以每個月至少6000銖的價格出租,代替價值200萬的公寓,雖然這樣的公寓月租可以達到8000銖,但可能面臨租不出去,還要支付物管費的問題。

尤其是在通貨膨脹方面,購買價值120萬銖的公寓和債券,公寓出租每年可以獲得5-6%的利息,而購買債券到期後返還120萬銖,這成為Regent公寓吸引買房者的賣點,因為公寓位於捷運沿線,符合買房用於出租者的需要,正因為如此讓Regent擁有一批忠實的客戶。

被稱為BOI類公寓教父的匿納表示,房地產項目開發成本上升主是占到成本60%的土地和建築,這也使得Regent的成本增至70%,但仍能以120萬銖的價格出售,因為對通常占到15%的銷售和管理費用進行管理控制,降低到了8%。只要啟動項目就可以出售,售樓處只需要1-2名工作人員。1月銷售挽納項目,一旦售罄就轉售新項目,全年都有項目可賣。

在利息成本方面,進入BOI項目與其他競爭對手相比更有優勢,因為可以獲得減稅優惠,占到40%的建築成本,因為Regent本身就是承包商,所以可以控制成本使其降低10%,從而在市場上更具競爭力。

但如果經濟放緩、通脹再持續2年,可能會對進入股市的房地產競爭對手造成不利的影響,因為財務成本較高,因此競爭的辦法就是少貸款。一般情況下,公司貸款占到項目價值的35%視為「低」,因為通常貸款會占到50-60%。而銷售額占到80%,因為首付量較多,所以要盡量保持DE不超過0.5%來控制成本。

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