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【編譯李福徠／曼谷報導】泰國房地產仍面臨經濟尚未恢復、購買力弱、持續高商業成本等各種負面因素，因此房地產企業仍需謹慎，在費用開支方面須採取最有效的管理辦法，加快銷售策略和擴大投資方式。 住宅銀行監察長兼房地產信息中心代主任威猜表示，2022年首3個月待售的新房達到3萬98套，價值1359億3900萬銖，數量和待售價值均高於2021年下半年開售的新房3萬2138套，價值1537億2900萬銖。主要是價格低於150萬銖的新公寓銷售量達到1萬9055套，價值661億7900萬銖，以及低層項目1萬1043套，價值697億6000萬銖。 曼谷及周邊地區暢銷的公寓，價格在200-300萬銖占25%，價格在300-500萬銖的也占25%，而價格在150萬銖以下的公寓占到20%，說明公寓要好賣，需要在消費者能接受的價格範圍內。從曼谷帕卡農、挽納、萱鑾地區來看，價格不超過150萬銖的比率占到總面積的75%，且主要來自新開發公寓的銷售。 考慮到所有類型的住房吸收率為每月5%，公寓為每個月7.7%，低層項目為每個月3.1%，而獨棟住家依然是低層項目中吸收率最高的，為3.5%。 按照100-150萬銖的價格分開的吸納率為13.6%，反映出低價房仍有較大的市場需求，包括為了生活購買靠近工作地點，以及投資用於出租的需求，尤其是公寓房。 公寓吸收率最高的區域是帕卡農、挽納、萱鑾、巴威區，在售的單位有5836個，吸收率為14%，最高售價在100-150萬銖的範圍。而新售最多的房屋項目是挽艾、挽波通、挽貴和賽諾區，有1444個單位，吸收率為3.1%。 威猜表示，觀察發現房地產企業開發價格在200-300萬銖的項目，包括BOI公寓類的價格不超過150萬銖，以吸引消費力較低的購買者，這也使得BIO公寓的吸納率高達15.7%，開售後不到幾個月就可以賣完。 Regent Green Power公司首席執行官匿納表示，未來的趨勢是人們不會買房，而是會採用租的方式，就如同汽車市場，人們不買車而是乘坐Grab車輛，因為不需要支付維修費、保險費、洗車費，如果要買車就買豐田車。同樣，如果要買划算的公寓，就選擇價值120萬銖的Regent公寓，且可以以每個月至少6000銖的價格出租，代替價值200萬的公寓，雖然這樣的公寓月租可以達到8000銖，但可能面臨租不出去，還要支付物管費的問題。 尤其是在通貨膨脹方面，購買價值120萬銖的公寓和債券，公寓出租每年可以獲得5-6%的利息，而購買債券到期後返還120萬銖，這成為Regent公寓吸引買房者的賣點，因為公寓位於捷運沿線，符合買房用於出租者的需要，正因為如此讓Regent擁有一批忠實的客戶。 被稱為BOI類公寓教父的匿納表示，房地產項目開發成本上升主是占到成本60%的土地和建築，這也使得Regent的成本增至70%，但仍能以120萬銖的價格出售，因為對通常占到15%的銷售和管理費用進行管理控制，降低到了8%。只要啟動項目就可以出售，售樓處只需要1-2名工作人員。1月銷售挽納項目，一旦售罄就轉售新項目，全年都有項目可賣。 在利息成本方面，進入BOI項目與其他競爭對手相比更有優勢，因為可以獲得減稅優惠，占到40%的建築成本，因為Regent本身就是承包商，所以可以控制成本使其降低10%，從而在市場上更具競爭力。 但如果經濟放緩、通脹再持續2年，可能會對進入股市的房地產競爭對手造成不利的影響，因為財務成本較高，因此競爭的辦法就是少貸款。一般情況下，公司貸款占到項目價值的35%視為「低」，因為通常貸款會占到50-60%。而銷售額占到80%，因為首付量較多，所以要盡量保持DE不超過0.5%來控制成本。 |
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