泰國百貨業龍頭-中央開發

掌握6大收入來源

目前CPN經營重心是商業零售中心開發，著重開發商業大樓和提供空地出租，主要經營業務分為6大類：

1、公司選擇合適的地段開發，通過出租，購買或其他方式獲得土地開發權，然後開發成商業中心，目前CPN及其子公司經營的商業中心共有10家。另外，持有CPNRF基金股份，同時獲得管理費和分紅。

2、開發辦公大樓，由於旺盛的市場需求，公司開發的辦公大樓也出現緊俏現象，已經開發並熱租的辦公大樓共有4處。CPN計劃於今年第4季度轉讓賓皓中央百貨的辦公樓給不動產基金。

3、在開發商業樓和辦公樓取得成工力後，CPN開始嘗試開發居民樓，目前已經成工力推出的專案有2個，居民樓銷售人員用的是辦公樓原班人馬。去年，CPN把賓皓花園B區住宅轉換成辦公樓，導致收入下滑，而且，公司還沒有明確的擴展開發居民樓的計劃，也沒有任何促銷措施。

4、 CPN在商業中心設計並管理提供給客人休息的花園和水上樂園，目前共有2處。

5、除了經營業務外，CPN還對外提供公共事業設施管理，安全管理，並在自己轄下的10家中央百貨公司提供完善的安全設施。
國內經營商業用地租賃的主要業者共有10家，排名前5位的是：1、CPN；2、The Mall Group；3、Future Park Rungsit；4、Siam Parakon ；5、Seacon  Square。去年行業間的競爭主要集中在CPN和The Mall，雙方都努力開發新客戶，並竭力維持老客戶，CPN的行銷策略是避開金字塔頂端客戶爭奪戰，轉而著重開發中收入及中上收入階層客戶，如把中央世界百貨廣場分成多個不同的區域檔次，以滿足不同客戶需求。

租賃收入持續攀升

CPN的主要收入來源為攤位出租，其次為辦公樓和居民住宅樓和歺飲業收入，去年CPN和CPNRF基金共同投資的金融租賃收入增多，沙炎工業證券預計未來公司此部分收入還將不斷增加。去年公司收入共計28.85億銖。今年CPN已經改善和擴建了中央百貨一期工程，包括增加新地盤D、E、F區和改善原有B區和C區，部分租地已經於7月21日陸續開放，正式開放日定於8月18日。至於包括A區和擴建的Zen、依勢丹（Isetan）區域的二期工程，原本計劃在明年2月開放，但依照目前施工進度看來，今年12月即可開放。屆時CPN可出租的場地將增加共5.8萬平方米，其中一期工程2.1萬平方米，二期工程5.7萬平方米，而整個中央世界百貨廣場可以出租的攤位面積高達18.4萬平方米。今年底CPN還將增加停車場面積1萬1,760平方米。

沙炎工業證券在7月14日親臨中央世界百貨廣場參觀後，對CPN未來的發展更具信心，預計一期和二期改造擴建工程的完工將成為推動2007年CPN出租合約飆升的重要原因。

CPN計畫在今年第4季度把賓皓辦公樓轉讓給CPNRF基金，預計可增加基金價值50-70億銖。CPN將用獲得的利潤進行其他商業貿易中心開發投資，公司計劃在2010年前新增8處商業貿易中心，2008年底將開發正瓦他納和芭堤雅海邊商業中心，目前正在研究拉瑪9、春武里、坤敬府投資計劃，至於剩下的其他3個計劃。CPN透露估計在國內開發2個，剩下的1個將在亞洲國家中選擇投資，看好越南、中國和印度尼西亞市場。

明年營收估增23％

就在CPN事業發展蒸蒸日上的同時，公司經營同樣面臨風險。和曼谷鐵路局簽訂的位於叻拋的租地合約即將於2008年12月到期，如果CPN無法和曼谷鐵路局續約，那麼該地區的全部不動產將屬於鐵路局。另外，由於地價上漲，即使繼續續簽，如何保證雙方利益所得，也是最迫切的問題。鐵路局聲稱，新合約必須保障鐵路局每年最少獲利5-6億銖，而從現有的合約來看，租金不過幾百萬銖而已。因此，就算續約成工力，CPN也將背上沉重的租金負擔，每年必須增加的租金支出高達5億銖。如果2008年CPN無法成工力續約，那麼從2009年起叻拋的商業中心和辦公大樓將無法給公司創造任何利潤。

沙炎工業證券假設CPN第4季度還沒有把2處辦公樓轉讓給CPNRF，和2008年無法續約成工力，那麼今年CPN的收入將為63.79億銖，比2005年減少0.7％。但由於中央世界百貨廣場的完全開放，明年公司收入將出現跳越式增長，達到78.60億銖，年增23％。沙炎工業證券預計今年公司毛利年增幅為21.6％，得益於公司出租率提升。

沙炎工業證券預計今年CPN合理價為23.20銖，加上今年每股有望分紅0.27銖，股息回報率1.45％，建議買入。