購公寓放租投資再次回暖

 

泰國聯昌銀行（CIMBK）主管個人消費貸款業務的總裁助理沃拉阿濃表示，市場購買公寓以用於放租投資再次回暖，尤其是軌道運輸沿途和外國人喜愛聚居地段的公寓，例如拉拋路開始有更多日本人願意前往居住，而購買公寓以放租給外國人租住的客戶群體主要是中等收入群體，手上有積蓄和用現金購買公寓單元用於放租，或者已經入手多套公寓單元。但是這類客戶貸款購買公寓的比例較少，因如果財務管理不善，容易出現風險，比如沒有租戶和會有公寓樓宇的管理費用負擔等。

 

沃拉阿濃表示，如果能有效地管理，投資回報率平均可達5.5-7%。例如客戶以400-500萬銖購入公寓單元，讓外國人租住，每月收租2-3萬銖，每年收入合計有30萬銖，最高回報率可達8%。當然，投資公寓單元回報率的多少取決於樓盤的地段和方位。不過，如果入手多套公寓單元以用於放租，也存在泡沫風險，雖然樓市還沒有泡沫的跡象，畢竟現時樓市的發展在泰國央行以及金融機構的相關監督管理之中。

 

至於認購公寓單元放棄認購的現象現在已經少見，而今年1-4月期間放棄認購單的比例約為10-15%，放棄認購的兩個主要原因是金融機構嚴格控制房貸發放，不批准收入波動較大、已經有較大債務負擔客戶的房貸申請，以杜絕風險；二是樓盤竣工慢，不按時交付單元，來自承包商和建築工人短缺導致。自軍方於今年5月接管國家政權時，放棄認購權的現象較多，有客戶改變購買主意、房貸被銀行拒絕。但已經供樓的客戶則少見有棄供情況，雖然也存在一些棄供現象，但進入第2季度後，棄供現象基本消失，可能是客戶對國家經濟的信心有所恢復。

 

開泰銀行副總裁察猜表示，樓市客戶的貸款需求出現新的情況，如購買物業是為了讓外國人租住，因外國人無法持有房產或持有房產受外籍人投資比例不超過49%規定限制，這使得泰國人出現這種需要而入市的人數增加，可以劃分為個別需求的利基市場（Niche Market）群體和投資年回報率約為5-8%的較好水平。對新上市樓盤的開發商，也建議多採取這種投資策略，算是一個值得關注的新市場群體，並有較好的增長前景。而這個客戶群體適宜的樓盤地點為市區中心地帶樓盤，例如曼谷素坤逸路，不少日本人聚居此地，公寓月租金平均3.5-5萬銖，投資回報率約為3-5%；另外是叻差拉-拉瑪九路一帶是中國人和韓國人聚居地帶，公寓平均月租金水平為1.5-1.8萬銖，投資回報率約為5-8%。

 

AP房地產公司主管市場策略事務的副董事長威塔甘指出，目前公司正在不是旅遊地區的府治開發兩個樓盤專案，分別是彭世洛府樓盤，單元售價從139萬銖起，每平方米均價為5萬銖；鄔隆他尼樓盤，單元售價150-200萬銖。兩個樓盤的發售率約為60%，而超過80%的認購客戶均為本地居民。公司位於鄔隆他尼府的樓盤預計從2015年3-4月間可以辦理產權過戶，而放棄預訂金的比例不足1%。該盤只有8層高，建築進度較快，可較吸引客戶入市，本地居民更加接受完工的公寓樓盤，畢竟本地居民還有低層房屋類型房產進行置業的選擇，對於入住高層樓房，是當地人生活方式的一個變化，也與東盟經濟共同體（AEC）即將成形的形勢相適應。